好奇心と実利の共存、そして繁栄。

仕事と育児の事を書きます

クレームあれこれ水道編

 

入居者からのクレームで一番多いのは「給排水設備からの漏水」です。その中でも最も多いのは、キッチンやお風呂の蛇口及からの軽微な水漏れですね。

 

バルブを閉めても蛇口からポタポタと水が止まらない場合、混合栓内部にある止水部品「ケレップ(コマ)」が劣化している事が殆どで、稀にスピンドルという金属部品が破損してる場合もあります。これらの部品は

 

・ドライバー+-

・ポンププライヤー

・ラジオペンチ

 

などの工具があれば簡単に交換できるので、現場が近くて時間がある場合は私か従業員が直接対応します。部品そのものはどれも数百円と安価なのですが、業者に依頼すると出張料で5000〜10000円ほど持っていかれます。作業時間は5〜6分なのにちょっと納得いきません…

 

各パイプの接続部からの漏水の場合も簡単なパッキン交換で9割9分なおりますが、たまにパイプそのものが錆びて穴が空いている時があります。そういう時は接続部の寸法を間違えないようにパイプそのものを交換してしまいます。

 

ちなみに

・ケレップ

スピンドル

・バルブ

・蛇口パイプ

・シャワーヘッド

などはホームセンターで買えますが、戸数が増えてくるとこれらに関わるPMも比例して増えますので、ネットで大量にストックしとくと一々買いに行く手間が省けます。ってゆーか絶対買っとくべきです。

 

こんな感じで日々クレームを捌いています。本来であれば空室時点で全てのパッキン類を交換しておくべきなのでしょうが、ぶっちゃけメンドくさいんですよねー(限界まで使って頂きたいし)

 

では、また次!

 

 

 

 

クラウド会計ソフト「freee」バックオフィス業務の自動化は個人事業主や中小企業の課題の一つ

クラウド会計ソフトの「freee」が凄すぎます。これは本当に凄い。担当者の説明聞いて久しぶりに鳥肌立ちました。ちょっと要点まとめてみたので経営者、財務、経理担当は是非読んで下さい。

まず何が出来るかって言うと、例えば飲食店なんかは、posレジ閉めた段階で日次試算表が出せるし、取引先別や品目別に収益レポートが「リアルタイムで」出せます。大手チェーンが数千万円かけて作った日次決算システムと顧客管理システムの一部機能が月額数千円で利用できるイメージです。

インターネットバンキングやクレジットカードと連動させる事で日々の口座取引がそのまま自動で仕分けされるので、いちいち税理士に資金繰り表やその他レポートの作成を依頼しなくても、ネット環境さえあればどこでも自社の「現在時点での」(←これ大事)財務全容が見られます。

posレジが絡まない現金取引の場合、レシートや領収書をスマホアプリからアップロードすれば画像からAIが日時と取引先と科目と仕分けを自動判別(他社の取引から得られたビッグデータや電話帳などから)して処理してくれるから、他の会計ソフトみたいに一々現金出納帳をつける必要も紙ベースで保存する必要もありません。勿論画像データはエビデンスにもなります。

あとは給与計算や各所に提出する帳票作成なんかもソフト内の数値が反映されるので、これもいちいち税理士に頼む必要ありません。

正直、これあれば中小企業のバックオフィスは殆ど自動化できます。ただ、地場の税理士事務所だとクラウド会計ソフトに対応できてない可能性あるのがネックです。JDLとかその他会計ソフトからも数値をインポート出来るそうなのでそこら辺は顧客の意向を呑んで勉強しろよって感じです。

僕は正直、そんなレベルの税務会計顧問ならこれから先淘汰されると思いますし、「お付き合い」という生温い理由で残しとくレベルの革命じゃないです。

ウチはおそらく当期が終わった段階で導入します。いやぁ本当に凄い。

 

https://www.freee.co.jp

本日2回目。不動産投資、我が社のローカル市場での立ち回り方とその弊害

不動産の調達って結局お金持ち見つけて贔屓にしてもらう事に尽きる(と勝手に考えてる)ので、若さとか地元の繋がりって武器になるんですよね。任売はまた少し違うかもですが…

 

ウチは神奈川県西部の小さな町を拠点にしてる(地元なので)のですが、東京の業者さんみたいに人バンバン雇って地権者所有者に電話かけまくる…みたいな事しなくても(それも勿論有効だと思いますが)地元の商工会やその他会合に出て地場の豪族の言うこと聞きまくって可愛がってもらえば自然と案件が転がってきます。

 

都内に比べそこまでモノが動かない地方は「その土地の強い人達」に取り入ってしまえば案外簡単に回せる物件にありつけます。固定資産税評価額以下で回して貰う、なんて事も一度だけですがありました。

 

ただこのやり方、地元というアドバンテージがほぼ必須で汎用性に乏しいので競争率の高い新天地でゼロから調達するスキルは全くつきません。(あと重鎮に寝てる時呼び出されたりするので長く続けると身体壊します)

 

調達ノウハウを蓄積するには不動産融資締めの煽りをくらって仲介業者から人材が流出するタイミングで買付けに強い人を引き抜くしかないのかも知れません。ファンド出身の人とか年400万くらいで動いてくれないかな。

こどもの国

最近いつにも増して行員さんからクソ商品ゴリ押されます。銀行って大変だなーとか思いながらのらりくらりと躱している僕です。

 

保険、投信、口座、定期預金、カードローン、クレジット、ここら辺を各行が2ヶ月に1回(融資確定時には必ず)くらいの頻度で押し込みに来て、気の弱い僕は油断するとすぐに捺印してしまうので、最近本当に保険貧乏です。10〜15年後が楽しみですね。

 

ところで今日は家族で息子の通う英会話スクール主催の遠足に行ってきました。息子が途中で体調を崩したため途中帰宅、熱中症には気をつけていたのだけど、まだまだ対策が足りなかったみたいです、反省。風邪の可能性もありそです。

 

子供は体調を崩しやすいですが、注意深く観察すればその兆候に気づけるはず、我々夫婦もまだまだ精進が足りません。ぶっちゃけ仕事より難しいですわ。

 

f:id:ababa2017:20170708182441j:imagef:id:ababa2017:20170708182419j:image

 

最近の不動産賃貸業(大家)はこんな感じ

はじめまして

きむらだいきと申します。

神奈川西部で不動産賃貸業、管理業を主事業とした会社を経営しています。

 

本日は駅前のメインバンクで金銭消費貸借契約を結んで来ました。借換と固定金利満了後の金利改定で年間100万近く浮きます。これは大きい。

ついでに東京の三為業者から出物があったので担当者に打診するも、中間省略登記案件は基本的にダメだと言われてしまいションボリ。「御社ならなんとかします」とは言ってくれたものの、経験上あの感じは厳しそう。

現状稼働50%でも十分回せる、かなりバッファが取れる物件だったのでどうしても欲しく、最悪「ノンバンクで1年くらい借りて借換えするか」と業者に連絡すると、ローン特約つけてない買付が入ったとのこと…トホホです。

 

こんな感じで買付けに奔走したり金融機関と交渉したり管理会社や工事業者と打ち合わせしたり入居者のクレーム処理したり従業員のマネジメントしたり、以外とやる事あるんですよ最新の大家さんは

 

f:id:ababa2017:20170708033950j:image