カイリュー木村のblog

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不動産投資について

収益不動産を買う前の皮算用概要を書きます。読みにくいかも知れませんが、これから収益不動産買おうとしてる方にはそれなりに有益なので読んで欲しいです。

 

不動産投資を始めたいと思ってネットサーフィンまたは業者回りをしていると「グロス利回り」「ネット利回り」といった聞き慣れない単語を耳にする機会がありますが、相場観のない者や不動産投資初心者にとって、それら指標が示すものは基本虚無です。グロス10%、12%、そんなのは飾りです。

 

これは僕の考え方ですが、不動産投資にとって本当に大切なのは常に以下の2つです。
①「その物件を実際に運用した時のキャッシュフロー(お金の動きかた残りかた)」
②「CF(キャッシュフロー)によって自己資金を何年で取り戻せるか」

では、何故この2つが大切かを説明します。基本的に不動産の所有及び維持管理には様々なコストがかかり、購入には金融機関からの資金調達が必須です。現在、個人の投資家が新規参入できる中古不動産投資は、構造、立地、築年数、付帯設備、間取りなどの要因で先に挙げた維持管理コストが大きく変動する上に、調達した資金の返済条件も債務者個人の金融信用力によって変わります。
故に、利回りのような「購入価格に対して何パーセントの収入が期待出来るか」という指標は投資判断材料の一つに過ぎず、それだけでは全く不十分なのです。

そこで①と②です。
物件の収支を個別具体的にシミュレート、財務税務CF(借入金返済や所得税負担)を加味し①を算出、①によってどのくらいの期間で投下資金(今回はフルローンなので購入諸費用分の手出し現金)を回収する事ができるか②を導き出します。


不動産投資のCFで自己資金分が早期に回収出来る、という事は、手持ちのキャッシュを長期において大きく減らす事なく再投資出来るという事です。理論上また次に同程度の不動産を買えるので、回収期間は出来るだけ短い方が好ましいです。


この辺については例示しないと伝わらないと思うので、昨年末決済した重量鉄骨造4F集合住宅をモデルに、実際に①のキャッシュフローを出して②自己資金を何年で回収出来るかを説明し、最後に僕なりの投資基準を晒したいと思います。


ではまず①から
【ニュー◯ラットⅡ 】CF
7,416,000/年収(90%稼働)
-3,343,452/年返済(20年 元・金利1.0%)
-400,000/固都税
-370,800/管理費
-300,000/雑費
-789,427/法人税(実効)
2,212,321/年CF
大体こんな感じです。先ほど割愛したグロス利回りに直すと13%後半から14%に乗るくらいです。
CF(キャッシュフロー)を計算する際注意する点が幾つかあります。管理会社に支払う管理委託報酬や固都税などの固定費は家賃や評価額(売主や媒介業者に固定資産税評価証明を提出して貰う事で確認可能)から算出できますが、修繕費や雑費などの変動費については予め強めにストレスをかけて計上する必要があります。支出の大部分を占める借入金返済額については、返済期間を複数設定し、金利情勢や金融信用力等を勘案してストレスをかけて計上、所得税計算に関わる建物の減価償却費については建物の取得額や構造や取得時期によって年額が変わるので建物の登記情報(インターネットで閲覧可能)の確認が必要です。あと忘れてはいけないのは稼働(入居率)に対するストレスです。地域に需要があり、専業で仲介業者を使いこなす能力や時間(もしくはセルフリフォームスキル)があれば90%想定で問題ありませんが、通常85%くらいをみておくのが安全だと思います。

 

では次に②を算出します…が、
今日は書くのめんどくさいので続きは後日にします、ひとまずんちゃ